1-Daire satış bedelleri piyasa rayicinin altında fatura edilmemelidir. (Proje bazlı olarak asgari %20 kar beyan edilmelidir)
2-Daire faturalarının KDV hariç bedeli tapudaki satış bedeli ile aynı olmalıdır. Fatura bedelinin yüksek olması tapu harcının düşük ödendiğini, fatura bedelinin düşük olması ise Kurumlar vergisinin düşük ödendiğini göstermektedir.
3-Bilindiği üzere net alanı 150m²’nin altındaki konutların KDV oranı %1 olup, 150m²’ yi geçen konutlarda KDV oranı %18’dir. 150m2’nin hesabında maliyenin uygulamaları göz önünde bulundurulmalıdır. (Ayrıntılı bilgi için www.paribus.com.tr/dosyalar)
01.01.2013 tarihinden sonra alınan yapı ruhsatlarına istinaden inşaa edilen konutların KDV oranları kademeli olarak %1, %8 ve %18 olarak uygulanacaktır. Ayrıntılı bilgi için
www.paribus.com.tr/sirkülerbölümüne bakınız.
4-Daire teslim edilirken daire teslim tutanağı düzenlenmelidir. Bu tutanakta Taşınmazın ikametgah amaçlı olarak kullanılacağı, bu amacın dışında kullanılmayacağı bilgisi yer almalıdır. Zira bir konutun ofis olarak kullanılacak olması KDV oranının %18 olmasını gerektirir.
5-Daireler fiilen teslim edildikten sonra azami 7 gün içinde faturalar kesilmelidir. Topraktan satışlarda, fatura fiilen teslimin yapıldığı yada iskanın alındığı tarihten itibaren 7 gün içinde düzenlenmelidir. inşaat devam ederken İrtifak tapusunun verilmesi fatura kesmeyi gerektirmemektedir. Özetle; iskandan önce yapılan satışlarda iskan tarihi teslim tarihi kabul edilirken, iskandan sonra yapılan satışlarda tapu tarihi teslim tarihi kabul edilmektedir.
6- Daire teslim tarihinden önce alıcılar adına su ve elektrik aboneliği oluşturulması dairelerin bu tarihten önce teslim edildiği intibaını oluşturacağından aboneliklerin tapu (iskan) tarihinden (fatura düzenleme tarihinden) sonra yapılması daha uygun olacaktır.
7-Çalıştırılan işçi sayılarının inşaat için yeterli olup olmadığına dikkat edilmelidir. Örnek:20 dairelik apartman 2 kişi ile inşaa edilmiş olmamalıdır. Sonradan asgari işçilik ödemesinin yapılması yeterli değildir. Zira asgari işçiliğin altında işçi çalıştırılmış olması kayıt dışı işçi çalıştırıldığı şeklinde algılanabilir.
8-Mal ve hizmet alışlarına ilişkin ödemelerin mümkün olduğunca banka vasıtasıyla yapılmasına dikkat edilmelidir. Zaten 7.000TL ve üzeri ödemeler muhakkak banka vasıtasıyla yapılması gerekmektedir.(Eğer ödeme çek vasıtasıyla yapılıyorsa lehdarın ünvanı ile birliklte vergi numarası da yazılmalıdır. Müşteri çeki ciro ediliyorsa da namına ciro edilenin ünvanı ile birlikte vergi numrası da yazılmalıdır. yine bankadan havale yapılıyorsa açıklama bölümüne yine vergi no yazılmalıdır.)
9-Eğer inşaat yapılan arsa satın alınıyorsa gerçek fiyatı üzerinden satın alınmalıdır. Arsa bedelinin alışta düşük gösterilmesi, daha yüksek tutarda karın oluşmasına neden olmaktadır.
10-Konutlar ankastre ürün (Buzdolabı, klima, fırın, çamaşır ve bulaşık makinası gibi) ile birlikte teslim ediliyorsa bu ürünler ayrıca fatura edilmeli ve %18 oranında KDV hesaplanmalıdır. Eğer koltuk kanepe gibi ürünler de teslim ediliyorsa bu ürünler için %8 KDV hesaplanmalıdır.
11-Topraktan satış olarak tabir edilen ve inşaa aşamasında satılan konutlar nispeten daha düşük bedelle satılmaktadır. Niçin düşük bedelle satıldığının izah edilebilmesi için satış bedelleri muhasebe tarafından alınan avanslar hesabında takip edilmelidir.
12-Aynı dönemde birden çok inşaat yapılıyorsa her birinin maliyet ve hasılatı ayrı ayrı takip edilmelidir.
13-Bahçe düzenlemesi ve yüzme havuzu gibi sosyal donatılar var ise, bunların maliyetleri de ayrı hesaplarda takip edilmelidir.
14-Arsa sahiplerine de fatura düzenlenecek, düzenlenen faturalar emsal dairelerin iyatlarına göre fiyatlandırılacaktır. Ancak 06.04.2018 tarihinden sonra yapılan teslimlerde ise arsa sahibine düzenlenecek faturalarda maliyet bedeline %10 kar ilave edilerek faturalar düzenlenecektir. Mükellefler düzenlemiş oldukları bu faturalardaki bedeli hem hasılat, hem de maliyet yazacaklardır.
15-İade talepleri Teslimin gerçekleştirildiği (faturanın kesildiği) yılı izleyen Aralık ayının 26’sına kadar (Kasım ayı KDV beyannamesi ile) yapılmalıdır. Bu tarihe kadar yapılmayan taleplerin daha sonra yapılması mümkün değildir. Yani iadeden vazgeçmiş sayılırlar. Ayrıca 10 nolu KDV tebliği ile yapılan düzenlemeye göre teslimin yapıldığı yıl içinde de nakit iade talebinde bulunabileceklerdir.
16-İadesi istenen tutarın daha sonradan düzeltme beyannamesi verilerek arttırılması mümkün değildir.
17-Daire ve dükkanlar tapuda devredildiğinde tapu fotokopilerinden birer örnek alınmalıdır.
18-Konutların KDV oranını belirlemek için İnşaatın Yapıldığı Arsanın emlak vergisi değeri belediyeden tespit edilmelidir. (zira 01.01.2013 tarihinden sonra alınan ruhsatlara dayalı inşaatlarda KDV oranı arsanın emlak vergisi değerine göre belirlenmelidir.)
19-Yapı Ruhsat tarihinden önceki tarihli maliyet faturaları ile iskan tarihinden sonraki maliyet faturaları iade hesabına dahil edilememektedir. Bu nedenle faturalar zamanında temin edilmelidir.
20-İnşaat için kullanılan demir, çimento beton gibi malzemeler inşaat mühendisi tarafından yapılan statik hesaplamalara uygun olmalıdır. (Proje müellifinden bu hususta onaylı bir evrak alınmalıdır.) Hazır betoncular birliği bir m² alan için kullanılması gereken beton miktarının 0,38m³ olması gerektiğini belirtmiştir. İnşaat mühendisleri odası da 1 m² alan için kullanılması gereken demir miktarının 34kg olması gerektiğini belirtmiştir.
21-Kat Karşığı yapılan inşaatlar için malum olduğu üzere arsa sahiplerine teslim edilen daireler için fatura düzenlenmektedir. Ancak kimi vergi daireleri arsa sahiplerinin arsa teslimi nedeniyle müteahhitler tarafından gider pusulası da düzenlenmesi gerektiğini belirtmektedirler.
22- İndirimli Oran (150 m² altı İnşaat) KDV İadesinde İadeye Dahil Edilecek ve Edilmeyecek Girdiler KDV tebliğinde aşağıdaki şekilde sayılmıştır.
a.İade Hesabına dahil edilecek alımlar.
Kombi, Cam balkon, Duş teknesi, Duşakabin, Küvet, Mutfak dolabı, Evye, Batarya, Duş başlığı, Panel radyatör gibi eşyalar.
Arazinin yapısından dolayı yapılması zorunlu olan site içi çevre düzenlemeleri (istinat duvarı, perde duvarı, site çevre duvarları, site içi zemin sertleştirme ve benzeri işler) nedeniyle yüklenilen vergilerin iade hesabına dâhil edilmesi mümkündür.
b.İade Hesabına dahil edilmeyecek alımlar.
Buzdolabı, Fırın, Davlumbaz, Bulaşık makinesi, Mobilya, Perde, Avize, Vestiyer, Televizyon ve benzeri eşyalar
Konut sahibi kişilerce sökülüp taşınarak tekrar kurulup kullanılabilecek (eklenti) mahiyette olup, bunların teslimi konut tesliminden bağımsız bir teslim olarak değerlendirilecektir.
Ayrıca ortak kullanımına ait olan sosyal ve kültürel ihtiyaçları karşılamak üzere düzenlenmiş
Çocuk parkı, Bahçe düzenlemesi, Havuz, Pergole, Kamelya, Çim ekimi, Spor alanı,
Alışveriş merkezi gibi alanlara ilişkin konutun yapımı için zorunlu olmayan harcamalar iade hesabına dahil edilmeyecektir.
23-Kat karşılığı inşaat işlerinde Yapı denetim faturası
Her ne kadar bu masraflar müteahhit firma tarafından ödense de, yapı denetim firmaları kendi mevzuatlarından kaynaklı olarak bu faturaları arsa sahiplerine düzenlemektedirler. Verilen mükteza gereği bu masraflar KDV dahil tutarıyla müteahhit tarafından giderleştirilebilmektedir.
24-Kat Karşılığı İnşaatlarda Arsa Sahibine düzenlenecek Fatura ve muhasebe Kaydı
Arsa sahibine verilen bağımsız bölümlere isabet eden kısma düzenlenecek fatura tutarı toplam inşaat maliyetine %10 ilave yapıldıktan sonra bulunan tutar ruhsattaki toplam net metrekare ye bölünerek birim metrekare fiyatı bulunması gerekir. Bulunan metrekare birim tutarı da arsa sahiplerine teslim edilen toplam bağımsız bölümlerin net metrekareleri ile çarpılması sonucu elde edilecek tutar kadar fatura düzenlenmesi gerekir.
Örnek;
A İnşaat Ltd. Şti. ile arsa sahibi B arasında Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi yapılıyor. Sözleşmeye göre, A İnşaat Ltd. Şti., B’ nin arsasına yaptığı 6 dairelik toplam 100 m² inşaattan 1 ve 2 no.lu daireleri arsa sahibi B’ ye verecektir. 1 ve 2 no.lu dairelerin net m² si 40 m² dir. 15.10.2019 tarihinde tamamlanan inşaatın maliyeti 600.000 liradır. Her daire farklı metrekarelerdedir. Arsa sahibine düzenlenecek olan fatura iskan tarihinden itibaren en geç 7 gün içinde düzenlenmelidir. Emlak vergi değeri 1000 liranın altındadır.
Arsa sahibine teslim edilecek daire matrah hesabı;
Daire maliyet bedeli: 600.000,00
%10 ilavesi ile :660.000,00
M² maliyet (%10 ilaveli) 660.000,00/100=6.600,00
Arsa sahibine teslim edilen 2 dairenin m² si 40 olduğuna göre
Düzenlenecek Fatura Matrahı Tutarı: 6.600,00 X40= 264.000,00 + KDV
Müteahhidin arsa sahibine kestiği fatura kendisi tarafından aşağıdaki gibi muhasebeleştirilmelidir.
----------------------------------------/------------------------------------------
151-Arsa payı maliyeti 264.000
689-KKEG (Hes KDV) 2.640
600 Yurtiçi Satışlar 264.000
391 Hesaplanan KDV 2.640
-------------------------------------------------/------------------------------------------
152- Arsa Payı Maliyeti (inşaat) 264.000
151 Arsa Payı Maliyeti 264.000
--------------------------------------------------/------------------------------------------
620 Satılan Mamul Maliyeti 264.000
152 Mamul Maliyeti 264.000
-----------------------------------------------------------/-----------------------------------------------------------
